研究:地方土地使用法规导致新罕布什尔州住房短缺

巴特利特中心报告指出地方“反密度政策”

新发布的报告明确地联系在新罕布什尔州的房价上涨和租金上涨，以防止建设房屋的人民的当地法规。

“新罕布什尔州的住宅土地使用条例:原因和后果,”圣安瑟姆学院的杰森·索伦斯(Jason Sorens)为位于康德市的约西亚·巴特利特公共政策中心(Josiah Bartlett Center for Public Policy)撰写的一篇文章，指出了当地各种监管因素，包括最小地段面积、正立面和反斜面、单户住宅要求、附属住宅单元的官僚要求、最高高度和密度、最低停车要求、历史和乡村地区的要求、市政土地所有权、分区法规、影响费，以及分区委员会不愿发布差异。

他写道，这些规定使该州成为美国允许新建住房的最严格的州之一。

而且，通过抑制建筑，索伦指出，随着需求升高，房屋价格上涨。他说，除去或放松这些法规，允许价格更加逐步上升。

限制新建住房建设的另一个后果是，住房短缺加剧了社会经济隔离，减缓了人口增长。

例如，根据硕士，随着房屋变得更加昂贵，人们越来越少到新的汉普郡，特别是那些最昂贵的城镇。那些留下的人不成比例地富裕，高等教育，中低收入家庭离开，因为他们找不到经济适用的住房。

研究指出，拥有较好学校的城镇的昂贵住房也限制了家庭接受教育的机会。该研究所称的“反密度政策”(比如最小面积政策)导致的扩张，“增加了驾驶时间和道路维护成本，并恶化了空气和水质。”

“寻租”

市政当局颁布土地使用限制的原因之一是，人们普遍认为，允许更多的住房建设将增加当地学校的孩子数量和“寻租”现象，当住房需求最大的城镇的房主将分区视为通过人为限制住房供应来增加财富的一种方式时。

但研究显示，当涉及到可能增加的学校人口时，新房建设实际上“导致了税基的大幅增长，减轻了城镇其他地区的税收负担。”报告还指出，“整个州的学校人口都在下降，所以增加更多的孩子并不一定需要更多的支出。”因此，限制住房建设的‘财政’动机在今天没有多大意义。”

但他写的主要原因，他写道，似乎是“寻求租金”，这项练习“可能已经脱离了大流行驱动的住房需求的良好供应。”

该研究发现，具有最严格的土地利用限制的社区“倾向于成为历史上的住房需求大幅增长的社区。”

根据这项研究,最多的10个新汉普郡社区“弹性”住房供应造成的土地使用法规的海岸城镇新城堡,黑麦、纽因顿,北汉普顿和汉普顿瀑布的Dartmouth-Lake Sunapee社区汉诺威和新伦敦的沃特维尔Moultonborough湖区和山谷,怀特山的滑雪胜地。

相比之下，住房最不受限制的10个城市都在北方国家：埃尔斯沃思，哈特的位置，哈利的位置，斯特拉特福，诺森伯兰，柏林，玉髓，斯图尔斯敦，沃伦和克拉克斯维尔。

此外，该研究表明，位于城镇附近的社区，这些群体增加了其土地利用限制的可能性更有可能在住房内制定新的限制。“换句话说，”研究指出，“新罕布什尔州的市政土地利用监管看起来像一种”军备竞赛“。当一个城镇收紧时，其他人也被激怒收紧，以便他们没有得到新的住房建设的不成比例的份额。因此，所有城镇最终都会少建筑和严格的规定，而不是他们真正想要的规定。

至于解决方案，硕士学位表明，可以在国家和地方各级进行各种政策变化。

在地方一级:

• 分区条例可以改变，以允许具有较小的正面和较小的挫折较小批量尺寸的房屋。
• 建筑许可上限可以取消
• 可以选择多户住宅，比如复式和三复式
• 城市地区可以减轻最低停车场和最大高度限制

在国家级：

• 可以实施监管协助赔偿法，因此市政府必须赔偿土地所有者的新条例，即大大剥夺其财产的价值
• 抢占“最令人震惊的排他性分区”，包括最低批量在建筑许可证上方的一定水平和帽子
• 允许城镇将规划权限分散给邻里甚至块水平
• 市政土地利用契约的授权，允许邻近的市政当局提供多社区规划，允许审议监管对整个通勤区的影响

它还建议颁布“公立学校开放招生法”，“至少可以改善针对中低收入家庭的排他分区的一个负面后果:被好学校拒之门外。”

要查看全套报告，“新罕布什尔州的住宅用地法规：原因和后果，”访问jbartlett.org。

编者注：本文已修改，以反映Josiah Bartlett公共政策研究中心是指某些新罕布什尔州社区施加的土地利用限制，而不是建立限制。在一份声明中，巴特利特中心表示，它改变了术语，因为它“并不打算指定”建筑规范“，而是在给定社区的土地上建立在何处以及如何建立在何处以及如何建造的法规。我们为我们可能造成的任何混乱都深表歉意。“